欧意app下载

​

课程背景

7月22日发布的《财富》世界500强中，上榜的5家房地产企业（恒大、碧桂园、绿地、保利、万科）均来自中国。根据2018年全国工商局统计，中国已登记注册的房地产开发商数量达到9.7万个。

从人民法院公告网上可以查询到，截至到2019年7月24日，全国大约有274家房地产企业发布破产文书。平均每天有1.3家破产，这些房企绝大多数为中小房企。

更有资料显示，今后三年，房地产行业共有1.8万亿的待偿债务。分年度来看，2019年至2021年每年需兑付的债券分别为4464亿元、5050亿元、8918亿元。2019年，房地产行业下行调整幅度持续增大，对房地产企业的偿债能力是个巨大考验，从而也会出现房地产不良资产规模的持续扩大。

众所周知，不良资产并不是指资产本身不良，而是在一定的周期和市场环境影响下，资产的市场价值没有真实呈现，因此对于困境地产企业及房地产不良资产的投资将意味着更大的机遇。

鉴于此，11月16日-17日（周六、周日）启金智库&地金网将在上海市举办《困境地产企业及房地产不良资产的特殊机会投资/共益债投资/政策解析/投前估值/税务筹划/破产重整/运营盘活实务专题培训》。

参会学员

■ 承做房地产不良资产业务的四大AMC、地方AMC、特殊机遇投资基金、资产管理公司、特殊机会投资管理公司的业务骨干；

■ 银行、信托、券商资管、融资租赁、保理、小贷公司、金融控股集团等金融资管机构的资产保全部、风控部、股权投资部的负责人或业务骨干；

■ 房地产企业、房地产开发/运营公司、房地产中介公司等机构的负责人或业务骨干。

课程提纲

第一讲 房地产不良资产特殊投资机会及基于地产企业破产重整的“共益债投资”模式

（时间：11月16日上午9:00-12:00）

主讲嘉宾：某知名大型集团旗下资产管理公司投资总监。

专注于不良资产领域的投资与管理。在该领域拥有多年实践与管理经验，曾管理了多只规模数十亿的特殊机会基金，并取得了良好的收益。此外，还曾就职于某四大AMC公司，在IPO、并购、定向增发等业务估值定价、在资产估值、风险分析及困境企业/资产重组等方面有着丰富的实操经验。

一、房地产投资的风险防范（内生不良角度）

（一）不良资产行业的发展和现状

（二）房地产行业的发展和现状

（三）房地产投资违约压力

（四）房地产投资风险主动防范

（五）房地产投资风险化解及处置

二、不良资产投资主要模式与案例

（一）不良资产包投资

（二）房地产单体不良投资

（三）债券的特殊机会投资

（四）信托公司介入不良资产

三、基于房地产破产重整的投资模式与案例

（一）破产重组背景概况及政策解读

1、《营商环境破产改革诊断报告》

2、《全国法院民商事审判工作会议纪要（公开征求意见稿）》

3、其他相关文件

（二）基于“破产法”“解释三”下共益债权模式解析

四、基于房地产破产重整中共益债权投资流程、操作要点及案例解析

（一）共益债权投资流程

1、项目进入

2、项目尽调

3、投资方案

4、管控方案

5、退出环节

（二）其他实务操作要点

1、破产重整主要阻力

2、府院联动的必要性

五、互动答疑

第二讲 信托等非银金融机构不良资产特殊机会投资处置、政策解析及项目实务操作

（时间：11月16日下午13:30-16:30）

主讲嘉宾：某信托投行部高级副总裁，另类投资业务负责人。

在不良资产投资、美元另类投资基金募集与搭建、跨境投融资监管、投管退和税务筹划领域具有丰富经验。对房地产和困境地产项目重组、困境企业债务重组、破产重整项目，QFLP/QDIE等相关跨境领域具有超过13年的从业经验与行业资源。

主导完成了2017年至今绝大多数的外资基金如橡树资本、龙星资本、嘉沃投资等主流美元投资基金跨境投资中国权益类、债权类投资业务。先后服务于招商银行、瑞银集团投资银行伦敦总部、东方资产旗下美元基金和中国平安。

一、2019不良资产市场现状与交易情况分析

（一）银行一级市场转让情况

（二）AMC二级市场转让趋势和与2018年同期对比

（三）外资基金跨境投资情况与处置现状

（四）非银金融机构不良资产大类现状与处置分析

二、非银金融机构尝试参与不良资产的市场玩家画像与比较

（一） AMC与AMC地方持牌AMC市场差异化竞争与2019现状

（二） 信托机构参与不良资产处置和融资市场的现状与区域特点

（三） 融资租赁、小贷、消金等其他机构的不良资产市场

（四） AIC、非金机构、私募基金形式的玩家画像

三、银保监2019年144号文剖析

（一）发文背景与监管的出发点

（二）核心禁止性条款分析解读

（三）基础资产范围与合规性认定

（四）对资产的评级要求和对主体信用提供方的要求

四、银监会2008年45号文的效力与更新

（一）主体要求

（二）风控制度要求

（三）资金管理要求

（四） 对投资顾问暨实际运营方的要求

五、现行监管政策对非银金融投融资机构参与不良资产的规定与政策解读

（一）资管新规对非标资产的资金来源限定

（二）资管新规对投资与不良资产的金融产品结构之影响

（三）采用金融产品和采用私募基金形式组织资金的差异比较

（四）未来非银金融机构参与不良资产市场的注意点与主要方向

六、本轮经济周期对不良资产未来2年市场变化影响

（一）未来一年的汇率与全球大宗商品价格趋势

（二）全球流动资金转移对新兴市场经济体的影响

（三）经济滞涨风险与债务风险违约潮化解的可能性及先决条件

（四）不良资产：跨周期金融产品的属性

七、非银金融机构未来参与不良资产投融资实务

（一）金融供给侧改革对非银金融机构处置、参与不良资产市场的影响

（二）实体经济和房地产市场未来两年对不良资产市场的影响

（三）非银金融机构参与不良资产市场的必备核心能力

（四）风险应对措施与市场规模、收益分析

八、互动答疑

互动交流

“困境地产”的涅槃重生

（时间：11月16日下午16:30-18:00）

主讲嘉宾：知名百强房地产集团旗下存量地产投资公司投资总监。拥有地产并购基金、国内类REITs项目实操经验，管理的房地产私募基金规模超过20亿。其公司聚焦一线及新一线城市“存量低效资产”，通过挖掘、重塑实现资产价值跃升，目前京沪两地持有4个项目，管理面积超13万平米，物业估值超50亿。

一、案例分享

（一）“困境地产”与传统不动产投资的差异

（二）去“不”篇——抽丝剥茧，风险锁定

（三）改“良”篇——价值挖掘

二、光速破冰

三、对接交流

第三讲 房地产不良资产（大宗型为主）的债权投前估值及处置重组中的税务筹划

（时间：11月17日上午9:00-12:00）

主讲嘉宾：地产基金以及特殊机会投资估值与税务筹划资深专业人士。

曾服务于三家上市公司，目前专注地产基金以及特殊机会资产的投资管理，长期为Cheung’s Family Wealth Office、摩纳哥国家银行，黑石，高飞咨询等境外基金收购中国不良债权资产提供投行化服务，累计投资规模10亿美金。目前与国内最前沿的Fintech团队合作开发的资产估值系统，以强调多维度判断修正特殊资产估值并注入专家共判的核心计算方式，是稳定和挖掘潜在价值的技术工具。

一、房地产类金融不良债权的估值及资产评估的重要性

（一）估值时点与评估难点

1、估值时点：投前决策、投后管理、项目处置

2、评估方式

3、评估的难点

4、内部估值与外部估值

（二）建立一个属于自己的投前决策系统

1、处置方式与评估的关系

2、团队、资源与评估的关系

3、瑕疵、风险与价值的关系

4、投前决策、投后管理、处置定价的逻辑关系

二、影响房地产类不良资产估值的三大类N小项指标及对应方法

（一）资产（房产）

1、产品因素（设计开发、违规违建）

2、政策因素（政府政策、市场前景、流动性）

3、人的因素（实控人的自我认知、股东纠纷、面子与诚信）

4、不同资产的估值方法

（二）法律（案例分析）

1、司法现状：查封、诉讼、强执、重整招募、破产清算等

2、司法难点：第三方抵押权、案外人、破租、清场等

3、社会影响：共益债权人、普通债权人的维稳

（三）金融

1、财务审计

2、或有负债（债务确权与债务剥离）

3、税务筹划（债权转让税与地产相关税）

4、交易结构（合规先行，税筹次之）

5、估值与报价技巧

6、可视化的销售工具--潘多拉的盒子：方案模块+估值模型

（四）以案例为例解析

1、几个处置方案

2、各项指标的影响参数与估值模型

3、指标测评

4、处置分析：处置方案/处置周期/购买策略

5、专业拆分司法进度

6、抵押物估值——市场比较法及收益还原法

7、债权投资估算

三、 房地产不良资产处置、重组的税务筹划

（一）房地产不良资产处置涉及的税种及税收优惠政策解读

1、债权资产转让的税费

2、实物资产转让的税费

3、法拍资产的税费

4、房地产不良资产处置税收优惠政策

5、以物抵债是不是占了大便宜？

6、省税方法及案例

（二）金融机构和地产企业两类不同主体的政策差异解析

1、交易结构设计差异

2、税务筹划差异

3、税务尽调的重要性

（三）不同交易模式下的税负解析及税务筹划

1、资产转让

2、股权转让

3、增资后股权转让

4、同一控制下资产划转至目标公司后转让股权

5、不动产出资入股及股权转让需缴纳的税项

6、企业分立后转让股权

7、分立及股权转让须缴纳的税项

（四）房地产行业税收筹划针对重点——土增税、所得税

（五）税务筹划案例分享

案例1—困境地产企业重组再开发

案例2—不良资产处置基金（定制化远期收购）

案例3—破产重整（联合开发和续建包销）

四、互动答疑

第四讲 房地产企业破产重整的“投，融，管，退”实操经验与案例解析

（时间：11月17日下午13:30-16:30）

主讲嘉宾：银行资产保全及房地产破产重整资深专业人士。

二十多年银行资产保全工作经验，历任工商银行、恒丰银行、上海银行及知名民营资产管理有限公司苏南区域总监，拥有丰富的不良资产单体项目尤其是房地产项目投资经验，曾负责主持安徽、江苏多个房地产项目的破产重整及债务重组。

一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算

（一）项目来源渠道

1、在资产债权包中发现和评估破产重整项目的可行性

2、通过人民法院商事审判庭或金融庭获取重整意向信息

3、从入录人民法院编制的管理人名册的中介机构处获取消息

4、从银行、AMC获取重整意向信息

5、从信托公司等非银行金融机构获取重整意向信息

6、专门的中介机构推介潜在重整的房地产项目

7、破产圈趋势（预重整探索小圈子）

（二）前期尽职调查及成本测算

1、法律尽职调查

2、财务尽职调查

3、债权、债务尽职调查

4、项目可行性分析

（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通

（四）税务筹划

1、企业所得税筹划

2、土地增值税筹划及税务风险

3、合理合法避税的途径

二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务

（一）融前调查

（二）融时审查

（三）融后检查

（四）合规问责

（五）风险预警

（六）预案措施

三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复

（一）关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点

1.需将破产企业在国家企业信用信息公示系统中，移除出经营异常范围

2.填制公司登记（备案）申请书

3.提供破产企业股东会决议

4.公司类型和注册地变更

5.提供重整投资方新申请登记企业的股东会决议

6.提供法院文书

（二）久悬睡眠账户的销户工作

1.前期尽调时梳理久悬睡眠账户的销户工作

2.撤销基本账户的前置程序

3.管理人、法院联动机制

（三）关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程

1.基本信息变更

2.重整前的公司类型为台港澳法人独资

3.2016年4月30日前老项目

4.预缴土地增值税

（四）关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作

1.理论依据

2.具体步骤

（五）国土、住建部门信用修复中的风险隐患

1.土地、在建工程他项权证解除的风险隐患

2.备案合同查封撤销

3.房地产市场信息系统平台解除备案合同登记

（六）住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患

（七）问题总结及解决措施

1.问题总结

2.解决措施

四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出

五、互动答疑

报名付费

培训时间：

2019年11月16日-17日(周六、日)

11月16日【9:00-12:00，13:30-18:00】

11月17日【9:00-12:00，13:30-16:30】

培训地点：

上海市（报名后具体通知）

培训费用：

①标准价：4800元/人。

②VIP权益价：尊享7折优惠价。

（※含参会费/资料费/税费/，往返路费/住宿/餐饮等均需自理）

报名方式：

扫描以下二维码

或致电：136-9362-0987

拿地、找钱、大宗交易、上地金网！

注：本文为原创，未经地金网许可不得转载！！！